民泊物件とは?民泊をやりたいに押さえておくべきポイントを解説!

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「最近、話題の民泊ビジネスって何?」
「民泊物件をしたいけどやり方は?」

と、お考えの方も多いのではないでしょうか?

現在は、民泊専用サイトに登録することで、素人でも気軽に物件を貸し出すことも可能になりました。

さらに、民泊ビジネスは2018年の法改正により、ますます注目を集めています。

今回は民泊物件投資が注目されている理由や貸し出しの方法、注意点などを紹介しておきます。

1.民泊物件が今注目されている理由

民泊とは、外国人観光客に個人の家や投資用マンションを貸し出すビジネスのことです。

2008年よりネットで民泊物件を登録できる「Airbnb」のサービスがスタート。

一般人でも民泊ビジネスを行い、収益を上げることができるようになりました。

民泊が近年注目を集め出した理由は、

  1. 民泊文化の浸透
  2. 東京オリンピックがあるため
  3. インバウンド振興で観光業が成長している

という3つの理由があります。

こちらの理由を順番にみていきましょう。

理由1.民泊文化の浸透

民泊が近年目覚ましく発展した理由は、民泊文化が日本でも浸透してきたことにあります。

先ほど紹介した「Airbnb」のほかにも、「minpaku」「booking.com」「AgodaHOME」などのサイトでも民泊物件に泊まれるようになり、民泊利用者が増えました。

また、アパートやマンションを賃貸として運用するよりも、民泊運営した方が収益性が高いということで、投資用の民泊物件が増えていることも要因の一つです。

理由2.東京オリンピックがあるため

2020年の東京オリンピックを控えていることも、現在、民泊物件が人気が出ている理由の一つです。

東京オリンピックが近づくにつれて、東京の地価は上がっており、それにつれて宿泊代金も上昇しています。

そのため、東京オリンピック開催の期間とその前後には、かなりの高額の宿泊料が見込めることも予想されています。

東京オリンピック前の今から、民泊物件を始めてオリンピック開催に備えている人が多いようです。

理由3.インバウンド振興で観光業が成長している

日本政府も、経済成長戦略としてインバウンド振興(外国人の呼び込みによる観光経済の発展)に取り組んでいます。

インバウンド振興は、外国人観光客から海外マネーを日本が獲得するために、今後も長期間続く政策です。

しかし、外国人観光客を受け入れるホテルの数は足りていません。その不足を補うのが、民泊ということです。

民泊ビジネスは、今後も国の後押しがあるため、追い風に乗りやすいビジネスということで注目を集めています。

 

2.民泊ビジネスで得られる3つのメリット

民泊ビジネスは、投資として収益が得られることはもちろん、他にもさまざまなメリットがあります。

民泊物件を始めたいという人に、民泊物件で得られるのメリットを3つ紹介していきます。

メリット1.おもてなしがビジネスになる

おもてなしや人のお世話をするのが好きな人は、民泊なら楽しみながらビジネスになります。

日本人にとっては普通の気遣いでも、外国人にとっては珍しく、貴重なことだと思われ民泊としての評価が高くなります。

自分のおもてなし精神で稼ぐこともできるビジネスモデルと言えるでしょう。

メリット2.外国人とのコミュニケーションできる

民泊ビジネスでは、普段出会わないような外国人と気軽にコミュニケーションができることも魅力の一つです。

普通に日本で過ごしていると、外国人と関わる機会なんてほとんどないですよね。

しかし、民泊では多くの外国人とコミュニケーションをする機会が生まれます

日本にいながら、異文化に刺激を受けたり、英会話を鍛えられたりというメリットがありますね。

メリット3.空き屋の活用と地方が活性化

地方に空き家をもっているけど、使い道がなく困っているなら、民泊物件として活用して収益が得られます。

さらに、その物件によって観光客が来てくれるなら、地方の活性化にもつながり、嬉しいですよね。

空き家を民泊として利用することで、地方が観光業で活性化し、社会貢献にも繋がっていきます。

 

3.これだけは知っておきたい!民泊の4つの注意点

民泊ビジネスへの投資は収益性が高いなどのメリットありますが、物件を購入する場合などは大きな金額を投資することになります。

そのため、できる限り失敗は避けたいところ。

民泊物件投資で失敗しないためには、注意すべきことにも目を向けておくことが大事です。

民泊ビジネスを始めるときの注意点は、

  • 民泊の許可が必要になる
  • 衛生管理などが必要である
  • 赤字になるリスクがある
  • 騒音やゴミによる近所トラブルがおこる

があります。

今回はそんな4つの注意点を紹介していきます。

3-1.民泊の許可が必要になる

民泊ビジネスを始める際は、民泊を許可してもらうために、

  1. 旅館業法簡易宿所
  2. 特区民泊
  3. 民泊新法(住宅宿泊事業法)

の、いずれかの法律や条例に則って申請を行わなければいけないという決まりがあります。

規制緩和は大幅に進んでいるものの、それらの申請を行わなければ、罰則を受けるという厳しい規則もあります。

(1)旅館業法簡易宿所

民泊として運用するための許可を得る方法が旅館業法簡易宿所。

空き部屋などを、継続して何度でも民泊として提供することができる一般的な許可の方法です。

しかし、旅館業法簡易宿所の許可を得るまでには、さまざまな手順があり、民泊ビジネスを行うまでに費用と時間が大きくかかってしまうことがデメリットになります。

(2)特区民泊

特区民泊とは、「国家戦略特別区域(国家戦略特区)」内の民泊運営の法律のことです。

上記の特区地域では、それぞれの自治体の定めた条例によって、民泊ができるのです。

ただし、特区民泊には滞在日数に3日~10日という制限があり、それ以下の1泊や2泊での滞在日数での貸し出しは基本的に認められていません。

(3)住宅宿泊事業法(民泊新法)

民泊ビジネスを行う上で、最も簡単な方法は、住宅宿泊事業法(民泊新法)に従うことです。

なぜなら、都道府県知事に届出を出せば、旅館業法の許可がなくとも、民泊を運営することができるからです。

旅館業法簡易宿所や民泊特区の適用が難しい人でも、届出だけなら民泊を行うことが可能になったと言えるでしょう。

しかし、気をつけるべきポイントとしては、『一年間の営業日数の上限が180日以内』と定められていること。

年間通して民泊施設として貸し出すことはできません。

そのため、民泊を事業として考えた場合、収益性については厳しい見方もあります。

イベントが少ない時期や観光客が少ない時期には休業する、一度民泊新法で通してから1か2の許可の方法をとるなど、工夫をすることが必要です。

3-2.衛生管理などが必要になる

民泊物件では、衛生管理に手間とコストがかかります。

主に、トイレや排水などの衛生設備が充分に備わっていないため、トラブルが起こる可能性もあります。

そのため、民泊用の衛生管理業者への依頼や、宿泊者への注意喚起などの事前対策をとっていくことが大切です。

3-3.赤字になるリスクがある

民泊物件の予約が埋まらなければ、もちろん赤字になるリスクはあります。

民泊を始める際には、どれだけ予約が埋まるのかを厳密にシミュレーションをして、物件を選びましょう。

それだけではなく、宿泊者の不注意で設備が壊れてしまったり、火事などの事故につながるリスクも考えられます。

もしもの時に備えて保険に入っておき、宿泊者に対してはしっかりとハウスルールを作っておくなど、大きなリスクにも備えておきましょう。

3-4.騒音やごみなどで近所トラブルがおこる

外国人観光客が、夜に騒いだり、ゴミを共有場所に捨てたりするなどで、近所トラブルが起こる可能性があります。

最悪の場合、マンションなどで民泊禁止の規則が作られる場合もあります。

ご近所の迷惑も考えて、ハウスルールを作るなど、しっかりと対策をとっておきましょう。

 

4.民泊を始める簡単4ステップを解説!

「実際に民泊を始めてみたい!」

「でも何から始めればいいの?」

と思っている方には、民泊物件を始めるには簡単に4つのステップがあります。

ステップ1.民泊物件の運営方法を決める
ステップ2.民泊可能な物件を見つける
ステップ3.物件の収支の割合を立てる
ステップ4.民泊サイトに物件を掲載する

このステップをしっかり踏んでいくことで、民泊物件の成功につながります。

一つずつ詳しく紹介していきます。

ステップ1. 民泊物件の運営方法を決める

民泊ビジネスを行う際には2種類の方法があります。

まずは、自分がどのように民泊物件を運営するかを考えておきましょう。

①民泊物件を自分で運営する

1つ目は、民泊物件を自分で実際に運営するという方法です。

民泊物件を民泊サイトに登録するところから、宿泊者とのやりとり、宿泊準備のそうじなどのすべてを自分で行います。

大変な仕事ですが、費用があまりかからないので、利益は残りやすいです。

②民泊物件を運営会社に貸し出す

2つ目は、民泊物件を運営代行業者の管理に任せるという方法です。

民泊物件に使えそうな好立地の物件を用意し、あとは代行業者に任せるだけ。

宿泊者とのやりとりや宿泊準備のそうじなども、すべて代行業者が行ってくれるので、自分はほとんど労力がかかりません

ただし、費用が高めのため、利益は少額になってしまうことが多いです。

ステップ2.民泊可能な物件を見つける

民泊ビジネスを始める際に、民泊可能な物件を持っていない場合は、購入するか借りることになります。

観光スポットや駅までの近さ、部屋の間取りなどによって、毎月の収益額も大きく変わるので、慎重に選びましょう。

普通の不動産業者を当たってもいいですが、民泊のことに詳しい不動産業者で相談して検討した方が良いですね。

また、民泊物件.comのように、民泊物件専門のサイトもあります。

こちらで民泊に最適な物件を探してみるのも、おすすめです。

ステップ3.収支計画を立てる

民泊物件が決まったら、今度は物件の収支を計画していきましょう。

収益は、予想できる宿泊費 × 宿泊できる部屋数 × 運営した日数 で計算していきます。

支出は、月々の賃貸費や水光熱費などの費用、さらに運用代行会社への費用などです。

これらの収支計画をもとにして、宿泊費や運営方法などを具体的に考えていきましょう。

ステップ4.民泊サイトに物件を掲載する

最後に、民泊サイトに物件を登録してスタートしていきます。

まずは、利用者数の多い「airbnb」から登録しましょう。運営に慣れてくれば、複数のサイトに登録することでさらなる集客が見込めます。

 

5.儲かる物件選びのポイント3選

民泊ビジネスの成功のポイントは、物件選びです。

物件の立地や広さによって宿泊料と予約率が変わり、結果として収益性を大きく左右するからです。

ここからは、儲かる物件選びのポイントを3つ紹介していきます。

5-1.駅近物件を選ぶ

民泊を始めるなら、駅近の物件を選ぶことがおすすめ。

なぜなら、重い荷物を持ち歩く観光客からすると、圧倒的に駅近が便利だからです。

そのため、駅近というだけで宿泊料を高く設定でき、収益を上がりやすくなります。

できれば、駅から7分以内の物件を選ぶなどを意識しておきましょう。

また、駅近物件の他にも、魅力的な観光スポットの近くという物件も宿泊費が高くなる傾向がありますので、チェックしておきましょう。

5-2.1LDK以上を選ぶ

民泊物件では1LDK以上を選ぶということも、収益を上げるポイントの一つ。

なぜなら、4人以上で泊まれる宿泊施設はなかなかないため、競合が少ないから予約も埋まりやすいです。

さらに、4人以上で泊まれる部屋は、一泊1万円以上と高い宿泊代が見込めます。

そのため、4人以上が泊まれる1LDKの物件を選ぶことがおすすめです。

5-3.鍵の複製ができるかどうか

民泊物件探しで意外と盲点となるのが、鍵についてです。

鍵の複製が認められていない物件も多くありますが、ゲストが鍵を紛失してしまう場合もないとは限りません。

そのため、鍵が簡単に複製できるものである物件を探すことがおすすめです。

また、鍵の受け渡し方法も考えておくことが大切です。鍵の受け渡し方法は主に3つの方法があり、

  • 直接ゲストと対面して鍵を手渡しする方法
  • 郵便ポストを利用するセルフチェックイン方式
  • 鍵の受け渡し代行サービス

などがあります。

民泊物件を選ぶときには、この3つの方法のどれで鍵を受け渡すことが可能かを確認しておくと、民泊物件を貸し出す際にスムーズになります。

 

まとめ

民泊物件の投資に関しての情報をお伝えしました。

民泊物件は2020年のオリンピックに向けてどんどん加熱していくビジネスです。

この機会に、民泊物件を活用して、民泊ビジネスを始めてみてはいかがでしょうか。

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