東京都内や関東の不動産投資が失敗しにくい4つの理由を徹底分析【首都圏】

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「不動産投資を成功させて家賃収入が欲しい」

「失敗しない不動産投資の方法が知りたい」

このような人は、首都圏の不動産を購入するのがおすすめです。

首都圏の不動産は「入居者が集まりやすい」「値下がりが起きにくい」など、不動産投資を成功させるための条件が揃っているんです。

でも、不動産投資はそんな単純に決められるものではありませんよね。

そこで今回は、不動産投資で失敗してしまう理由を踏まえながら、首都圏の不動産をおすすめする理由をじっくりと解説していきます。

不動産投資で夢の不労所得生活を手に入れるために、しっかりとチェックしておきましょう。

首都圏の不動産が失敗しにくい4つの理由

不動産投資は、少しでも失敗しにくい物件を選びたいですよね。

そんな方は、地方よりも首都圏の不動産を選ぶのがおすすめです。

なぜ首都圏の不動産が失敗しにくいと言われているのか。その理由は、主に次の4つです。

  • 不動産価格の低下が少ない
  • 賃貸の空きが少ない
  • 賃料水準が高い
  • 東京オリンピックにかけて不動産価値が上昇する

では、一つ一つ見て行きましょう。

理由1. 値下がりが少ない

「都心回帰」という現象をニュースで聞いたことはないでしょうか?「都心回帰」とは、日本の人口のかなりの部分が首都圏に集中して人口が増えている現象のこと。

首都圏の人口は今後2025年ぐらいまでは増加するだろうとされています。

これほどまでに都心に人口が増えた背景には、次のような理由があります。

  • 子供が住みやすくなり家族で移り住む人が増えた
  • 職が豊富にあり若者が集まるようになった
  • 高所得者が職場に近い賃貸を選ぶ傾向が強まった
  • 富裕層シニア世代が医療などの利便性のために都心へ流入した

また、このような傾向はしばらく続くだろうとされています。

人口が上昇しているということは、今後も都内の不動産価値が上昇し、値下がりの可能性も少なくなりますね。

このように、賃貸収入のみならず資産価値が高くなるため、売却の際に有利になるというメリットもあるんです。

理由2. 賃貸の空きが少ない

首都圏は人口が増えているため入居者が集まりやすいのも大きなメリットです。

安定して入居者が入れば、キャッシュフローが確実に入ってきますね。

将来にわたって人口が増えて需要のある場所にマンションを供給することは、適切な経営戦略です。

特に23区でも江東区、千代田区、中央区、港区あたりが人口が爆発的に増えているというデータがあるので狙い目ですね。

理由3. 賃料水準が高い

地方に比べて首都圏の方が賃料水準が高いのも首都圏の不動産を選ぶ大きな魅力の一つです。

場所によって賃料水準は異なりますが、千代田区、中央区、港区は平均で10万円以上という高い賃貸水準を保っています。その差は地方の水準の3、4倍にものぼります。

賃料の水準が高いと、当然収益も上がりやすくなりますよね。

物件自体の資産価値だけでなく、収益率も高くなるというメリットが含まれていることが都心の不動産投資の強みなのです。

理由4. 東京オリンピックにかけて不動産価値が上昇する

2020年の東京オリンピックが開催されることも首都圏の不動産を選ぶ追い風になっています。

東京オリンピックに向けて、地価が上昇すると予想されているので、不動産を検討している人は早めに購入することがおすすめです。特に、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県などでは地価上昇が強まるるだろうと予測されています。

不動産価格はオリンピックに向けて年々上昇しておりオリンピックに価格のピークが来るとされています。東京オリンピックが近くなると売却するということも考え、プランを立てていきましょう。

多くの人が不動産投資に失敗してしまうのはなぜ?

ここまで、首都圏の不動産がおすすめな理由を紹介してきました。

確かに首都圏の不動産は失敗しにくいとして人気を集めています。

しかし、当たり前の話ですが、首都圏を選んだからといって必ず不動産投資が成功する訳ではありません。

首都圏の不動産投資をした人の中には、多額な損失を出してしまう人がいるのも事実です。

では、首都圏の不動産投資で大きな成功を収める人と、失敗してしまう人の明暗を分けるものは一体なんなんなのか。

その答えは、「不動産投資で失敗してしまう理由」を知っているかどうかでしょう。

失敗してしまう原因さえ知っていれば、大きな損失を出してしまうことは無くなりますよね。

ここからは、不動産投資の失敗でよくある例を4つご紹介したいと思います。

  不動産価格の下がっている物件を買ってしまう

まず、不動産投資で失敗する例として、価格が下がっている不動産を購入してしまうことが挙げられます。

価格が下がっているということは「人気がないこと」と言い換えることができますね。

人気がない物件には人が集まりませんし、売却しても高い値段で得ることも難しいでしょう。

首都圏の不動産は地方の不動産よりも価格が下がりにくいと言われていますが、十分なリサーチをせずに物件を選んでしまうと、価格の下がっている不動産を買ってしまうミスを犯してしまいます。

そうなれば「せっかく買ったのに人が集まらない」「売値が高くならない」という悪循環に繋がってしまい、大きな損失を生んでしまうでしょう

ですから、価格が下がっている地方の物件は安易に手を出すべきではありません。

 正しくない情報を選択してしまう

不動産に関する情報は身の回りに溢れかえっています。そして、人は自分が信じたい情報を信じてしまいます。

「○○さんが言うから」という理由や、「なんとなく儲かりそう」という自分の思い込みで、不動産を購入するのは危険です。

不動産購入の際に、情報元が不確かなデータを盲目的に信じてしまうと、不動産投資は失敗しやすくなります。

そのため、不動産に関する情報は信頼できる業者や、様々な情報を見比べて慎重に選んでいかなければいけません。

 リスクを知らずに購入してしまう

不動産購入には「金利の変動」や「災害」といったリスクがつきまとわります。

低金利の時期は不動産投資には絶好のチャンスですが、購入後に金利が上がるとなると、銀行から借り入れを行っていた際に、返済の金額が上がってしまうというリスクが発生します。

さらに、不動産を持つことでかかる固定資産税などの税金のリスク、地震や火災などで起こる物件の損傷のリスクなどさまざまなリスクがあります。

このようなリスクを想定せずに購入してしまうのも、不動産投資で失敗する原因の一つです。

  管理・運用ができない状態で購入してしまう

不動産は購入したらそれで終わりと考える人が多いです。

しかし、不動産を購入しただけでは、手元にお金が入ってくることはありません。

当たり前の話ですが、購入した後に入居者を集め、賃貸収入を得るというステップを踏んで初めて不動産収益を得ることができます。

不動産購入の際に、購入後のフォローがない業者を選んでしまうと、そういった煩わしい管理を全て、自分でしなくてはならなくなります。

中には、入居者の苦情を24時間体制で受けなくてはならないという状況に陥ることも。

また、適切な賃貸募集ができなければ入居者が入らずに空室が出てしまいます。入居者がいなければ、当然収益が上がりません。

このように、本当に大変なのは物件を選んでからの管理や運営なんです。

そのため、自身で管理ができないならば、管理まできちんと行ってくれる不動産業者を選ばなければなりません。

首都圏で選ぶなら都心の不動産がおすすめな3つの理由

首都圏不動産の中でも特におすすめなのが、都心の不動産投資です。
都心の不動産投資がおすすめの理由は以下の3点です。

  • 人口の増加が激しい
  • 勤務地が近くて人気
  • 子連れも住みやすい

では、一つ一つ確認していきましょう。

 都内は特に人口が増加

首都圏では人口が増加しているという話がありましたが、特に都内23区は、全ての区で人口が上昇しています。

その中でも、人口の増加率が高くなっているのは、先ほど言った千代田区、港区、中央区です。これらの地域は、過去10年で2~3割上昇しているとも言われています。

その人口増加は2025年まで続くとされているので、都心の不動産がおすすめなのです。

 勤務地が近い

都内には、学校、勤め先企業などが数多く存在します。都心の人口増加の主な原因は、高所得者が通勤に近い場所に賃貸を借りて、住むという傾向が強まったためです。

特に、勤務地や大学などが多く所在している都内23区の不動産は、賃料の水準も高く、人気や需要も高いので大きな収益が見込めます

子供連れも住みやすい

不動産の物件は、単身者用とファミリー用があり、どちらの需要があるかも非常に大切です。

かつて都心はオフィスばかりで住みにくく、単身用物件が多いという印象を長い間持たれていました。

しかし、ここ数年では子供連れの世帯が多く住むようになり、ファミリー物件も急増しています。

理由は都内も子供も住みやすい環境が整うようになったことです。

特に港区は子供を持つ世帯が増えており、保育園や幼稚園、学校などの設備も充実しており、子供連れのファミリーで都内に引っ越してくるという現象ができているのです。

それによって都内の不動産価値も高まっています。

信頼できる業者を選ぶ5つのポイント

首都圏の不動産を実際に見てみたくなったけど、何から始めたらいいのかわからない。こんな人は、不動産業者に相談してみましょう。

不動産業者は物件選びのプロ集団です。

私たちが個人でどんなに頑張っても集めきれない、膨大なデータを元にして、私たちにぴったりな物件を選び出してくれます。

さらに、物件を購入した後のアフターケアも対応してくれるというメリットも外せません。

業者を使うとお金がかかるデメリットもありますが、リスクの大きい不動産投資を初心者が個人で行うのはあまりにも無謀でしょう。

しかし、闇雲に業者を選んでいいのかというと、それも違います。不動産業者の中には不確かな情報を流す悪徳な業者がいるのも事実です。

不動産投資は大きなお金を動かすので、業者選びで失敗だけは絶対にしたくないですよね。

そこで、不動産業者を見極める選び方のポイントをここでは5つ紹介します。

ポイント1. 言葉遣い・対応が適切かどうか

まずはじめにチェックしたいポイントは、電話対応や相談対応などが適切かどうか。

当たり前ですが、しっかりしている業者は電話対応が適切で言葉遣いがちゃんとしています。

対応を受けていて違和感を感じたら業者を疑ってみるのも大事です。

ポイント2. 正しい情報・新しい情報を出してくれるか

不動産投資は、過去のデータなどの情報収集がカギを握ります。

膨大なデータを保持している中、必要な情報を提示するだけでなく、独自に分析してくれる業者を選びましょう。また、最新のデータをしっかり保持している業者もおすすめです。

安易に儲かるという話に乗っからず、正しい情報を理論的に紹介してくれる業者を選びましょう。

ポイント3. リスクも提示してくれる

不動産投資にはリスクがつきものです。

そのため、「収入がこれだけ見込める」という提案しかしてこない業者よりも、不動産の難しさやリスクを教えてくれる業者は誠実だといえるでしょう。

税金リスク、空室のリスクなどのリスクをしっかり教えてくれ、対策を立ててくれる業者を選びましょう。

ポイント4. 投資プランまでを提案してくれる

業者を選ぶポイントの一つは、投資プランをしっかり提案してくれることです。

特に、ローンを組む場合は返済の方法が大切になってきます。

何年のローンを組めばいいのか、月々いくらの返済が理想的か。こう行ったことは、プロに聞くのが一番です。

また、都心の不動産購入の場合は、売却時のタイミングも考えることが大切です。こうした投資プランをしっかり提案し、安心して不動産購入ができる会社がおすすめです。

ポイント5. 管理委託までしてくれる

購入後の大変な労力のかかる入居者募集、賃貸契約、入居者からの苦情、設備の管理や運用を委託できる業者を選ぶことも大事なポイントです。

せっかく不動産を購入したのにうまくいかなくなる原因は、こうした購入後の運用ができなくなることが挙げられます。

運用や管理はビジネスのスキルがないと大変なことになりますので、こういった運用・管理を一括で引き受けてくれる業者を選ぶことにしましょう。

厳選した不動産業者を2つ紹介

不動産運用を安全に行うためには、業者を選ぶことが大事です。

しかし、不動産投資の業者はたくさんあって自分ではどれがいいのかわからないというのが本音ではないでしょうか。

そこで、今回はさまざまな業者がある中でも特におすすめの不動産業者を2つ紹介します。

首都圏専門の業者も紹介しているので、ぜひチェックしてください

入居率99%!首都圏専門の不動産投資【MDI】

不動産投資業者「MDI」は、2018年3月には、入居率99.18%という実績があり高い入居率を誇る首都圏専門の不動産投資業者です。

独自ルートで得た収益性の高い土地の提案や、首都圏特化という特徴があります。

また、購入後の管理や運営のすべてを代行してくれるので、首都圏から離れた場所に住んでいるという人や、購入後の運営が心配という人も安心して不動産投資ができます。

特にアパート投資に特化したプロが、徹底してリサーチした情報に基づいて、土地の取得から建築、管理までを代行してくれます。デザイン性の高いアパートも多くそろえており、入居率が高くなっています。

相場より安く土地を購入したいという人や、首都圏とは離れた場所に住んでいるけど、首都圏で不動産を持ちたいという人におすすめです。

MDIの公式サイトはコチラです。

投資未経験でもOK!AIを使った画期的な不動産業者【GA technologies】Renosy



『Renosy』は、入居率98.9%(2018年3月)という実績があり、独自開発をしたAIシステムで判断するという最新テクノロジーを使った不動産業者です。

AIによる情報やデータの分析は人件費などの費用が削減できるので、お客さんの負担が少なくなるというメリットがあります。

多数の物件情報を蓄積し、独自のデータベースによって物件の「収益性」と「資産性」の2つの視点で分析してくれるため、高い収益性と資産性のある物件を紹介してくれます。

あなたの複雑な投資、管理などのすべてをウェブやアプリでできる独自開発のツールも好評のようです。

煩わしい入居者募集、契約から管理なども購入額にかかわらず月1,080円で一括で委託できるのもうれしいですね。

Renosyの公式サイトはコチラです。

不動産会社を利用する簡単な流れ

「不動産業者を利用するのは初めて」という人は、どのように手続きしたらいいのかわかりませんよね。

ここからは、不動産業者を利用する際の簡単な流れを紹介していきます。

全ての業者がこの流れに従うわけではありませんが、大まかな流れだけでも知っておくと安心して業者を利用できますね。

無料登録・資料請求をする

まずは不動産業者のHPから、無料登録や資料請求をします。

このとき大事なことは、さまざまな不動産業者を比較、検討して業者を選ぶことです。不動産業者は無数にあり、あなたの希望に添えない業者も多くあります。

逆に、希望に沿ったプランを作ってもらえる業者を探し、比較検討をすることで、不動産投資に失敗しにくくなります。

電話で簡単な説明を受ける

無料登録や資料請求をすると、業者から電話がかかってきます。

ここでは、希望の条件(購入したい物件の額、希望の物件の場所、ローンを組むかどうか、組むとしたら何年ローンかなどを話しておくと、今後の流れがスムーズになります。

不動産会社で、希望条件を話す

次に不動産業者に足を運び、希望の条件の具体的な購入したい物件の額、ローンについての具体的な相談をすることになります。

業者の方はさまざまな情報、データに基づいてあなたの希望に合ったプランを立ててくれるでしょう。

このとき、不明な点を聞いておくためにも、事前に伝えることを整理しておくと良いでしょう。

 業者とともに投資プランを作る

業者の方とともに、投資プランを作っていきましょう。

物件に入居者が入った場合のキャッシュフローの額、さらに、そこからローンを組む場合は返済の方法をシュミレーションします。

また、資産価値が上昇すると予想される場合は、売却の手順などを中心に投資プランを作成していきます。

 物件の視察や、段取りを決める

その後、気になった物件があった場合、物件の視察を行います。実際に物件を見ることは非常に重要です。

物件を見ながら、業者の提案してくれた内容と食い違いがないかなどを確認していきます。そして、物件が気に入った場合は購入の段取りをしていきます。

まとめ

不動産投資は、正しい知識を持ってデータをもとに購入を検討をすればうまくいきます。

特に都心や首都圏の不動産は、今度価値が上がるとされ、賃料収入と資産価値の上昇の2つの側面でメリットが多く安全に収益が生みだせるとされています。

首都圏不動産を購入する際には、信頼できる業者を選ぶことことが大切。

この記事を踏まえて、不動産投資を安全にかつしっかりと収益を見込めるようにしていきましょう。

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